Logement

Introduction

Dans le cadre des publications du Réseau des Observatoires locaux de Charleroi, les partenaires ont souhaité qu’un cahier aborde spécifiquement la question du logement. La recherche de données s’est faite en envisageant cette thématique de manière globale, en tant que déterminant de la qualité de vie : « Le logement constitue l’une des questions les plus importantes parmi celles qui déterminent les conditions de vie des personnes. Le logement touche, en effet, aux aspects essentiels de la vie de l’individu. Il conditionne aussi bien sa santé mentale que physique en lui procurant un abri et une intimité, en favorisant son bien-être et en lui permettant de s’insérer dans le réseau des relations sociales de l’environnement dans lequel il se situe.»(1)

Aussi, selon l’Organisation Mondiale de la Santé, « L’investissement dans le logement joue un rôle important dans la détermination de la santé tout au long de la vie. Le secteur du logement est essentiel à l’amélioration des conditions de vie et de la situation sociale, aussi bien qu’à la prévention des traumatismes et des maladies, et au maintien de populations épanouies et résilientes.»(2)

Ainsi, aborder la problématique du logement à Charleroi dans le cadre de cette vision globale implique que le contenu de ce cahier et les actions de terrain qui pourraient (devraient) s’en inspirer, tiennent compte de manière intégrée de différents axes de travail :

  • L’accessibilité à un logement décent
  • Le développement de la capacité des personnes à s’y maintenir (l’accompagnement en logement)
  • La considération du logement comme :
    • Un abri « physique » (des murs et un toit)
    • Un espace identitaire au départ duquel il est possible de développer des projets individuels et familiaux
    • Un espace en interaction avec l’extérieur, et ainsi aborder les questions du vivre ensemble, de l’intégration sociale, de la qualité de l’environnement, etc.

D’autre part, aborder cette thématique se justifie également parce que le droit à un logement est inscrit dans notre cadre législatif :
La Constitution belge, Le paragraphe de son article 23 consacre le droit de chaque individu à un logement décent .(3)

Le Code wallon du logement, dans son article 2 du décret du 29 octobre 1998, inscrit également ce droit au logement dans les compétences de la Région (4) :
Art. 2. §1er. La Région et les autres autorités publiques, chacune dans le cadre de leurs compétences, mettent en œuvre le droit à un logement décent en tant que lieu de vie, d’émancipation et d’épanouissement des individus et des familles (La Région et les autorités publiques prennent également les mesures utiles en vue de développer l’habitat durable tendant vers un logement sain, accessible à tous et consommant peu d’énergie – Décret du 9 février 2012, art. 4, 1). Leurs actions tendent à favoriser la cohésion sociale (et la mixité sociale – Décret du 9 février 2012, art. 4, 2) par la stimulation de la rénovation du patrimoine et par une diversification et un accroissement de l’offre de logements dans les noyaux d’habitat.

C’est dans ce cadre que le présent cahier rassemble d’un côté des données quantitatives sur la situation du logement à Charleroi (nombre et type de logements, coût, etc.) et recense les différents dispositifs de terrain permettant d’aider les citoyens à accéder à un logement, en fonction de leur situation et difficultés spécifiques, pour tenter de faire du logement, un droit ! De manière transversale, ces données mettent en lumière la situation de Charleroi en ce qui concerne la thématique du logement, tout en montrant que ce déterminant de la qualité de vie doit se traiter en lien avec l’ensemble des autres facteurs.

1) La santé, le logement. Accéder et vivre dans un logement de qualité à un prix abordable : une priorité dans le domaine de la santé pour la Commission Communautaire Française, Lahaye T., Commission Communautaire Française, Bruxelles, 2ème édition, 2000, pp 11-14.
2) OMS «Santé 2020 : Protection sociale, logement et santé », septembre 2016
3) http://www.senate.be/doc/const_fr.html (consulté le 13 juillet 2018)
4) https://wallex.wallonie.be/PdfLoader.php?type=doc&linkpdf=6086-5365-13090 (consulté le 13 juillet 2018)

1 Cadastre des logements à Charleroi. (5)

1.1 Nombre de logements

Des quatres grandes villes wallonnes (Mons, Liège, Namur et Charleroi), en effectifs, Charleroi possède le deuxième parc de logements.

«En 2017, ce parc comptait 100.598 logements contre 92.396 en 2007, soit une croissance de 8,9%. Les maisons constituent l’essentiel du parc puisque l’on en dénombre 73.724 en 2017. Néanmoins, c’est plus spécifiquement la dynamique liée à l’augmentation du nombre d’appartements qui permet à la ville de connaître un nouvel élan de croissance de son parc de logements. Le nombre d’appartements est ainsi passé de 16.412 unités en 2007 à 21.080 unités en 2017, soit une augmentation du nombre d’appartements de 28,5% (+4.668 unités). Parallèlement le nombre de maisons est passé de 70.661 unités en 2007 à 73.724 unités en 2017, soit une progression de 4,3% (+3.063 unités).

Figure I : Nombre de logements par type à Charleroi (2007-2017)

Source : Statbel – Calculs CEHD

Les variations annuelles du nombre d’appartements sont supérieures sur l’ensemble de la période à celles des maisons, à l’exception de l’année 2008 : les valeurs relatives aux appartements sont donc comprises entre +1,7% et +4,2%, sauf en 2008 où on enregistre la seule variation annuelle négative pour ce type de logement (-0,4%). Les variations annuelles relatives aux maisons sont bien plus modestes et n’excèdent pas 1%. Notons que sur les trois dernières années, elles sont particulièrement faibles atteignant au maximum 0,1%. On peut donc dire que la construction des maisons semble quasiment à l’arrêt sur Charleroi. Ce sont les logements situés dans les « autres types de bâtiment » pour lesquels on enregistre les plus fortes variations annuelles sur la période 2007 – 2017, celles-ci s’élevant jusqu’à 8,1% en 2013. L’importante amplitude de ces variations s’explique en partie par le faible nombre de ce type de logement sur Charleroi. Les maisons de commerce, quant à elles, connaissent de faibles variations positives ou des variations négatives sauf en 2012 et 2013 (respectivement +3,5% et +2,8).  » (6)

Figure II : répartition du parc de logements dans les quatre principales villes wallonnes en 2017 (en %).

Source : Statbel – Calculs CEHD

1.2 Taille des ménages et besoin en logements

« Les communes du Hainaut ont connu généralement une plus faible croissance du nombre de leurs ménages privés que les communes situées dans les autres provinces. Les plus fortes croissances de ce nombre de ménages sont enregistrées en Brabant wallon et dans le nord de la province de Namur ainsi que le sud de la province du Luxembourg. Notons également que, sur la période, Charleroi a connu une diminution du nombre de ses ménages privés.

On observe des changements importants dans les caractéristiques des ménages wallons depuis quelques décennies, changement qui peuvent avoir des répercussions sur le type de logements dont ces ménages ont besoin. Les éditions précédentes des Chiffres clés du logement en Wallonie (Anfrie et al., 2012 ; Anfrie et al., 2015) ont souligné que la taille moyenne des ménages wallons tendait à diminuer, ce qui pourrait annoncer un besoin croissant de plus petits logements.

Sur la période 2007 – 2017, la part des appartements dans le parc des quatre principales villes wallonnes s’est accrue. Cette augmentation est supérieure à l’augmentation constatée à l’échelle de la Wallonie (+3,5%) dans deux de ces villes, à savoir Mons (+4,4%) et Namur (+3,7%) (cf. Tableau 3). La ville de Charleroi (+3,2%) se rapproche de l’augmentation constatée au niveau régional et Liège se situe nettement en-deçà (+2,9%).

En effet, à Liège en 2007, les appartements représentaient déjà 28,1% du parc de logements (cf. Graphique 26) alors qu’ils ne constituaient que 24,5% des logements à Namur, 17,6% à Charleroi et 17,2% à Mons.

Pour l’année 2017, les maisons constituent toujours l’essentiel des parcs de logements de ces villes (cf. Graphique 27). On constate néanmoins l’existence de deux profils de villes distincts : celles pour lesquelles la proportion d’appartements est proche des 30% (à savoir Liège (31%) et Namur (28%)) et celles pour lesquelles cette proportion est proche de 20 %. » (7)

1.3 Superficie des parcelles bâties

En 2017, Charleroi compte 4.213 ha de parcelles bâties sur la superficie totale de son territoire communal (10.208 ha).

Figures III & IV : Superficie des parcelles bâties depuis 1982, (en %), Charleroi

Source : OSH-HD-Province de Hainaut

Sur le graphique, ces deux dernières décénnies (mais déjà avant 1997) on observe une augmentation du nombre de constructions d’immeubles à appartements et une diminution des constructions des maisons et des fermes. Les constructions en hauteur caractérisent le bâti des dernières décennies, elles représentent en 2017 + 2.2 % du bâti. A l’inverse les maisons et fermes enregistrent un recul de 1,4 % depuis 2010.

5) Les données et commentaires relatifs au cadastre des logements proviennent de divers rapports du CEHD et de Hainaut développement
6) Source : CEHD - chiffres-clés du logement en Wallonie, troisième Edition (p.39)
7) CEHD - Les chiffres clés du logement en Wallonie - troisième Edition (p.9)

2 La vacance immobilière résidentielle

LE CEHD (Centre d’Etudes en Habitat Durable) a mis en place une méthodologie (8)  qui permet d’approcher le nombre de logements potentiellement vacants à Charleroi. Au travers d’une méthodologie d’identification des logements inoccupés par de faibles consommations en eau et/ou en électricité, ils ont pu mettre en évidence différents types de vacances immobilières.

Vacance potentielle : Adresses de compteurs dont la consommation est inférieure et/ou égale aux seuils fixés pour l’eau et/ou pour l’électricité

L’analyse de la vacance potentielle donne un chiffre assez élevé de logements. Pour Charleroi, cela représente 10.853 logements (9)(10). Cette vacance potentielle comprend les logements privés ainsi que les logements publics. L’étude a choisi de se focaliser sur le logement privé résidentiel. Le nombre de logements potentiellement vacants diminue donc lorsqu’on lui soustrait les logements publics vacants, le CEHD l’a défini comme : la vacance potentielle consolidée.

Dans un second temps, afin d’aller au-delà de l’analyse des consommations, le CEHD a envoyé un questionnaire d’enquête aux propriétaires des logements en question (sur base d’un échantillon représentatif).

Au sein de la vacance potentielle consolidée, il y a d’une part des logements déclarés par le propriétaire comme inhabités au moment de l’enquête, soit l’année suivant l’année d’identification à partir des faibles consommations (vacance avérée) mais également des logements déclarés occupés au moment de l’enquête mais inhabités pour l’année de référence d’identification sur la base des faibles consommations (vacance frictionnelle).

Selon le CEHD, la donnée qui, potentiellement, se rapproche le plus de la réalité c’est la vacance nommée la vacance avérée consolidée : c’est la somme de la vacance avérée et de la vacance frictionnelle. Elle permet d’indiquer la part du parc qui est vacante à un moment T.

« Lorsque l’on se focalise, sur une base annuelle, sur une consommation d’eau inférieure ou égale à 5 m³ et une consommation d’électricité inférieure à 10 kWh, la vacance avérée consolidée, qui agrège la vacance frictionnelle et la vacance avérée, représente 2,7% du parc résidentiel à Charleroi. Ainsi, à Charleroi, cela correspond à environ 2.636 logements (entre 2.504 et 2.768 logements en tenant compte de la marge d’erreur).» (11)

2.1 Le projet « réquisition douce »

La ville de Charleroi a mandaté la cellule logement du CPAS de Charleroi sur un projet de réquisition douce. L’objectif étant de remettre des biens inoccupés dans le parc immobilier actif pour une occupation personnelle ou une location. Un des enjeux étant également de trouver du logement à bas prix pour un public fragilisé.

Pour 2015-2106, un total de 710 biens (637 en 2016-2017) ont été répertoriés comme inoccupés par le service taxation de la ville. Après révision du chiffre (selon les inscriptions au registre de population et les rectifications du service taxation), ce sont 430 (461 en 2016-2017) biens qui sont concernés par le projet.

Le projet rencontre néanmoins pas mal de contraintes. Pour les années 2015 à 2017, 71 % des propriétaires de logements inoccupés sont actifs et 26 % ont une volonté mais sont momentanément freinés par des événements futurs et incertains. Ce projet est assez laborieux de par sa lourdeur administrative. Il nécessite un accompagnement soutenu dans l’échafaudage du dossier ainsi qu’un temps certain avant d’obtenir la libération des fonds pour la mise en œuvre des travaux avec au final une prise en gestion.

Freins au niveau de la rénovation du bien : la difficulté majeure du projet dans le cadre de l’accès aux subventions reste toujours la même, les propriétaires cumulent divers problèmes. Par exemple, des problèmes financiers, de santé et des problèmes indépendants de leur volonté (attente de décision justice, indivision, succession). A cela, vient se greffer le paiement de la taxe à l’inoccupation.

Derrière chaque propriétaire, il y a une histoire souvent compliquée et problématique d’où la difficulté d’action rapide. Souvent, il faut d’abord régler un problème. Certaines pistes envisagées, échouent en cours de route. Il faut parfois repenser la totalité du projet ou la vision première. Notre travail s’articule autour de plusieurs axes dont un soutien administratif, une orientation, voire un accompagnement administratif. Faire preuve de compréhension, de créativité, d’empathie et de bien connaître les outils à notre disposition afin d’utiliser tous les leviers potentiels pour des propriétaires très souvent démunis.

2.2 La cellule Contrôle logement de la police de Charleroi

En juin 2013, la Ville de Charleroi a créé une Cellule Contrôle Logements, afin de lutter contre le sentiment d’insécurité par une action orientée vers les domicile fictifs (voir plan zonal de sécurité). Ce sentiment trouve une partie de son origine dans les quartiers dits « fantômes », essentiellement constitués d’immeubles subdivisés, mais vides d’occupants.

Tableau II : Nombre de contrôle logement depuis 2014

Certains logements sont insalubres ou ne répondent plus aux normes de sécurité incendie, d’autres sont loués comme domiciles fictifs dans un but de fraude sociale aux allocations.

Cette cellule pluridisciplinaire a donc rassemblé différents acteurs pour les contrôles sur le terrain:

  • Service Urbanisme
  • Service Logement
  • Service Prévention des Pompiers
  • Police

Des réunions de coordination sont également organisées avec d’autres partenaires sous l’égide de l’Echevin en charge de ces matières:

  • Parquet
  • Auditorat du Travail
  • Direction de l’Urbanisme et du Logement du Service Public Wallonie (DGO4)

Un plan d’action a donc été mis en place afin de contrôler tous les immeubles subdivisés du centre-Ville (intra-ring). Il devrait se terminer en 2019.

Parallèlement, d’autres contrôles sont organisés ponctuellement dans les autres sous-communes de l’entité, soit au travers du contrôle des changements de domicile par les Inspecteurs de Proximité, soit par des actions ponctuelles (one shot). La Cellule Contrôle cible ainsi un ou deux immeubles subdivisés présentant des indices d’infractions en matière d’urbanisme, de logement, ou de non-respect des normes incendie.

Suite à ces contrôles, certains logements font l’objet de fermeture par le Bourgmestre, pour d’autres, un délai est donné au propriétaire pour le remettre en conformité. En cas d’infractions, des PV sont établis à charge des propriétaires sur base des différentes législations: Code du Développement du Territoire (Urbanisme), Code Wallon du Logement, Code Pénal (marchands de sommeil), Code Pénal Social (fraudes sociales)…

Toutefois, le but n’est pas la répression à tout prix, mais la remise en conformité des logements et leur occupation effective et « légale ». La plupart des logements contrôlés (environ 40%) sont d’ailleurs remis en conformité après quelques mois. D’autres propriétaires préfèrent revendre leur bien. Il s’agit donc d’un travail de longue haleine.

Suite au renforcement des règles urbanistiques par la Ville de Charleroi pour la subdivision des immeubles, et suite à cette action continue de contrôles, on commence déjà à ressentir une amélioration de la qualité des logements et une diminution des domiciles fictifs.

9) Dont la consommation est inférieure ou égale à 5m³ pour l’année 2013 ou/et inférieur à 10kwh pour les années 2011,2012,2013 panneau photovoltaïques inclus.
10) La vacance potentielle est quantifiée sur base d’un recensement, tandis que les autres types de vacance sont estimés, c’est-à-dire que l’on raisonne à partir d’échantillons représentatifs.
11) CEHD - Estimer et comprendre la vacance immobilière résidentielle une recherche-pilote caroloré-gienne rapport final - mars 2015 (p.74)

3 Les permis de bâtir

« Sur la période 2006 à 2016, parmi les quatre principales villes de Wallonie, Mons est celle pour laquelle le nombre de logements autorisés à la construction (appartements ou maisons neufs) a été le plus important ; 4.416 logements neufs ont été autorisés. Viennent ensuite Namur (3.959 unités), Liège (3.734 unités) et Charleroi (2.990 unités). A quelques exceptions près, principalement à Mons, le nombre de logements autorisés à la construction annuellement est compris entre 200 et 500 logements, quelle que soit la ville concernée. Seule Charleroi tombe en-dessous de deux cents logements par an sur la période observée, et ce sur les trois dernières années d’observation : 2014 (179 logements), 2015 (194 logements) et 2016 (196 logements). Notons que le nombre de logements autorisés à la construction variant beaucoup d’une ville à l’autre et d’une année à l’autre, il n’est pas possible de dégager de tendance nette concernant la délivrance des permis de construire pour du neuf sur la période. Concernant les bâtiments à rénover, c’est la ville de Charleroi qui en comptabilise le plus sur la période 2006-2016 : 3.758 bâtiments à rénover sur la période. Viennent ensuite Liège (3.705 bâtiments à rénover), Namur (2.693 bâtiments) et Mons (2.269) » (12)

Figure V : Evolution des logements neufs autorisés à la construction (appartements ou bâtiments avec un seul logement) dans les quatre principales villes wallonnes (2006-2016)

Pour Liège et Charleroi, 300 bâtiments à rénover sont comptabilisés au minimum par année sur la période observée (à l’exception de 2009 à Liège, où seuls 282 bâtiments à rénover ont été comptabilisés). Le maximum est atteint à Charleroi en 2010 (432 bâtiments) et en 2015 (430) ; à Liège, c’est en 2013 et 2014 que l’on observe le plus grand nombre de bâtiments à rénover (respectivement 375 et 277 unités).

Figure VI : Evolution du nombre de bâtiments à rénover dans les quatre principales villes wallonnes (2006-2016)

3.1 Logements et permis de bâtir autorisés

Tableau III : Permis de bâtir autorisés (2007-2017) pour nouvelles constructions et rénovations résidentielles, Charleroi.

Charleroi a autorisé 85 permis de bâtir pour des bâtiments en 2017, ce qui constitue un total de 162 nouveaux logements. La ville a également octroyé 342 permis de rénovation.

Comparativement, il y a 10 ans, en 2007 la commune autorisait 120 permis pour 282 logements et 318 permis de rénovation (2007-2017 : – 29,16 % de permis de bâtir, – 42,55 % de logements, + 7,5 % de rénovation).

Comme le montrent les derniers graphiques, la tendance générale consiste à rénover les habitations plutôt qu’à les construire. Depuis 2011, Charleroi connait une décroissance de – 30,3 % de permis de bâtir autorisés.

Figure VII : évolution du nombre de permis de bâtir pour bâtiments et nombre de logements correspondants, 1996-2017, Charleroi

 

4 Caractéristiques des bâtiments

 

Le parc immobilier de Charleroi représente au total 89.141 parcelles bâties comportant 72.340 bâtiments. Les constructions avec 2 ou 3 étages représentent 85,93 % du total des bâtiments.

Les bâtiments construits avant 1900 représentent 42,18 % du bâti carolo, 28,63 % de ceux construits après 1982 ont bénéficié d’une modification physique. 92,15 % des bâtiments sont de construction «normale» : dont la qualité et les aménagements sont confortables.

En termes de surface bâtie au sol, on trouve majoritairement des superficies de 65 à 84 m² (24,5 %) suivis des 85 à 104 m² (18,61 %). Les bâtiments comprenant au moins un garage, un parking ou un emplacement couvert représentent 38,4 %.

4.1 Ages des bâtiments

Figure VII : âge du bâti.

71% du bâti de Charleroi date d’avant 1946 (dont 42% avant 1900). Seul 6% du bâti total a été construit après les années 80.

4.2 Superficie des bâtiments

Figure VIII : Superficie des bâtiments 

25 % du bâti représente 65 à 84 m² de superficie au sol. 19 % à 85 à 104 m² et 3% est inférieur à 35 m².

4.3 Elément d’objectivation du confort du logement

L’enquête sur la qualité de l’habitat (menée en 2006-2007 et en 2012-2013) permet d’évaluer via divers indicateurs, le confort du logement. Les données ne sont cependant pas disponibles au niveau local, l’enquête est menée sur la Wallonie. (13)

De nombreux critères sont utilisés pour évaluer le confort d’un logement. Le CEHD, évalue entre autre, le confort en fonction de la présence d’une salle de bain et du chauffage central (indicateurs objectifs disponibles). En 2011, en Wallonie, 98,1% des logements disposent d’une salle de bain et 82% le chauffage central. L’étude pointe que «le Hainaut est la province dont les logements présentent le plus faible taux d’équipement pour ces deux éléments de confort. 74.2% possèdent un chauffage central et 97.2% une salle de bain. » (14)

12) CEHD - Chiffres-clés du logement en Wallonie – 
troisième édition (p.84)
13) Enquête sur la qualité de l’habitat en wallonie – résultats clés, 2014
14) Enquête sur la qualité de l’habitat en wallonie – résultats clés, 2014

5 Le coût du logement & les crédits hypothécaires

5.1 Crédits hypothécaires

En 2017, les habitants de Charleroi ont contracté 139.935 prêts (32,57 % de prêts hypothécaires et 36,72 % de prêts à tempérament).

L’entité de Jumet (CP 6040) est celle qui a contracté le plus grand nombre de crédits et le plus grand nombre de prêts hypothécaires (5.543). Dampremy (CP 6020) est l’entité la plus faible en termes d’ouverture de crédits.

Tableau IV : nombre de crédits en cours en 2017

5.2 Crédits éfaillants en cours : nombre et arriéré

L’entité de Jumet (CP 6040) comptabilise 293 crédits défaillants (15) en cours, dont 215 non régularisés pour un montant total de 7.026.000 €.

L’entité Charleroi (CP 6000) comptabilise 241 crédits défaillants en cours, dont 178 non régularisés pour un montant total de 7.778.000 €.

Tableau V : Prêts hypothécaires en cours en 2017, nombre et montants

5.3 Logement et prix immobiliers

« Dans les quatre principales villes wallonnes, les prix moyens des maisons d’habitation ordinaires en 2016 sont plus élevés qu’en 2006 mais ils sont légèrement moins élevés qu’en 2015. En 2016, le prix moyen le plus élevé est observé à Namur (211.142€) et le prix moyen le plus bas à Charleroi (106.083€, soit la moitié du prix moyen à Namur). Les variations annuelles des prix pour ce type de biens sont presque toujours positives entre 2007 et 2015. » (16)

En 2017, le prix de vente moyen d’une maison d’habitation ordinaire à Charleroi s’élève à 108 791 €.

Tableau VI: Prix moyen des maisons d’habitation ordinaires vendues durant l’année dans les quatre principales villes wallonnes entre 2006 et 2016 (en€)

« Les prix moyens des appartements, flats et studios vendus en 2016 sont significativement supérieurs à ceux de 2006 dans les quatre principales villes). Ceci est particulièrement vrai pour la ville de Liège où il est passé de 93 022€ à 167 395€. »

« Parmi les quatre principales villes wallonnes, Liège est la seule ville présentant des variations annuelles du prix moyen positives sur toute la période 2007-2016 (cf. Graphique 118). Pour les trois autres villes, les évolutions des prix sont unanimement positives avant 2011 ainsi qu’en 2012 mais, pour les autres années, certaines villes enregistrent des variations négatives. En 2016, la dynamique des prix des appartements, flats et studios est en hausse à Liège (+11,6%) ainsi qu’à Namur (+6,6%) alors qu’elle est en recul à Charleroi (-2,5%) et Mons (-1,2%). » (18)

En 2017, le prix moyen à Charleroi est de 206.909 € pour les villas et de 117.210 € pour les appartements. (19)

Tableau VII : Prix moyen au mètre carré des terrains à bâtir vendus durant l’année dans les quatre principales villes wallonnes entre 2006 et 2014 (en €/m²)

En 10 ans (2007-2017), le prix des trois types de biens a augmenté : + 16,8 % pour les maisons, + 8,8 % pour les villas et + 40,5 % pour les appartements.

5.4 Pression foncière

La pression foncière se définit comme le rapport entre le prix moyen du bien (maisons, villas, appartements ou terrains) et le revenu moyen par déclaration de l’année concernée.

Figure IX : Evolution de la presion foncière, maisons, appartements et villas, 1989 – 2015, Charleroi

En 2015, il fallait 4,6 fois le revenu imposable annuel d’un ménage pour acquérir une maison d’habitation ordinaire, 8,8 fois pour une villa et 4,8 fois pour un appartement.

Tableau VIII: évolution de la pression foncière, terrain à bâtir, 2009-2014, Charleroi

A Charleroi, on a enregistré 69 ventes de terrain à bâtir en 2014, 2007 en comptait 152 soit une diminution de – 54,60 %. En 7 ans, (2007-2014), le prix moyen au m² a pratiquement doublé + 46,60 %. En 2014, le prix du terrain à bâtir valait 1.9 fois le revenu moyen par déclaration.

Figure X : évolution de la pression foncière, terrain à bâtir, 2009-2014, Charleroi

Tableau IX : Pression immobilière, maisons ordinaires, 2006, comparaisons territoriales.

La pression foncière à Charleroi est légèrement plus faible que dans les autres grandes villes wallonnes. Néanmoins, comme on l’observe sur la le graphique de l’évolution de pression immobilière (figure VI), en 20 ans, elle est passée de 2,7 à 4,6 sur les 20 dernières années.

15) Le nombre de contrats défaillants tel qu’enregistré dans le fichier négatif de la BNB est un des indicateurs les plus souvent utilisés pour rendre compte de l’endettement problématique (Observatoire du crédit).
16) CEHD
17) Données (2017) Hainaut Développement
18) CEHD -Chiffres-clés du logement en Wallonie – Troisième édition
19) Données (2017) : Hainaut Développement

6 La location

Figure X : Pourcentage des ménages locataires selon les arrondissements en Wallonie (en %)

 

«Au sein des différents types d’agglomérations, le loyer moyen le plus élevé (785,65 €) est celui de l’agglomération de Bruxelles (débordant sur le territoire wallon). Il est important de constater que, pour l’ensemble des locataires, le loyer moyen dans les agglomérations des grandes villes wallonnes de Charleroi et de Liège (444,88 €) est significativement inférieur à celui (514,37 €) des agglomérations des villes régionales moyennes (c’est-à-dire de Namur, de Mons, de Tournai et de Verviers).

La même tendance s’observe dans le parc social ou public : 324,87 € dans les agglomérations des grandes villes contre 387,65 € dans les agglomérations des plus petites villes régionales. Pour les locataires du parc privé, le loyer moyen total est significativement moins élevé dans les agglomérations des grandes villes que dans les agglomérations des villes régionales (499,36 € contre 568,71 €).» (20)

Tableau X : Montants des loyers

 

20) CEHD - Les loyers en wallonie. Une analyse à Partir de l’enquête sur la qualité de L’habitat 2012-2013 - mars 2014

 

7 Les publics précaires face à l’accès au logement

7.1 Publics pécaires

Le statut précaire d’une personne (CPAS, chômeuse, famille nombreuse ou monoparentales ou même sans-abri) auprès des propriétaires privés est souvent considéré comme un frein majeur dans la recherche d’un logement.

Pour rappel : en 2017 on répertoriait près de 19.000 demandeurs d’emploi indemnisés. On comptabilisait en 2016, 9.587 revenus d’intégration sociale annuels. Ce chiffre a fortement augmenté au cours des dernières années.

Ces données prises en compte, on comprend qu’une part importante de la population bénéficiant de revenus de remplacement tels que le Revenu d’intégration sociale (RIS), les allocations de chômage, les indemnités de mutuelle ne sont pas dans la capacité de fournir par exemple des fiches de paie aux propriétaires. Ce qui a pour conséquence d’effrayer généralement ces derniers. En effet, la majorité des propriétaires estiment qu’il s’agit d’un facteur à risque important dans la prise en location de leur(s) bien(s). (21)

Un deuxième facteur frein est la difficulté pour ces publics à fournir une garantie locative. Si le CPAS offre la possibilité de fournir cette garantie au propriétaire, le simple fait d’évoquer la question de la garantie locative du CPAS entraîne des refus quasi systématiques qui sont vécus durement par ces personnes. (22)

7.2 Garanties bancaires délivrées par le CPAS

Pour tenter de remédier à l’impossibilité de certains publics en situation financière précaire de fournir une garantie locative, le CPAS offre donc la possibilité d’apporter (selon certaines règles) cette garantie locative. (23)

En 2017, le CPAS accordait un total de 833 garanties bancaires. Ce nombre est toujours en augmentation. Notons également que les garanties bancaires sont également offertes à divers profils de personnes, pas uniquement les bénéficiaires du revenu d’intégration. En 2017, 78 personnes bénéficiant d’allocations de chômage et 16 personnes percevant un salaire ont également bénéficié de la garantie du CPAS.

Par ailleurs, 611 garanties ont été refusées. Pour obtenir cette garantie, le bénéficiaire doit passer par une double étape. Premièrement une enquête sociale qui évalue la nécessité financière d’une telle aide. Ensuite, une enquête de la cellule logement du CPAS qui évalue quant à elle l’état du logement et le respect des règles urbanistiques. Une majorité de refus est lié au manque de collaboration avec le demandeur (enquête sociale) mais également à la non habitabilité/insalubrité/nécessité de travaux du logement constaté par la cellule logement.

7.3 Solutions et outils d’aide à la mise en logement des publics précaires.

A Charleroi, face à la difficulté de ces publics à trouver du logement, des solutions et des outils ont été mis en place à la fois par les institutions publiques mais également par des associations privées.

La gestion de logements privés et public mis à disposition de publics précaires et répondant à une demande de loyers à bas prix est prise en charge par différentes organisations. Ces associations sont soit propriétaires soit gestionnaires des logements (privés ou publics) et les louent à bas prix. Elles peuvent jouer un rôle d’intermédiaires entre les propriétaires de logements et les demandeurs. Elles proposent aussi généralement un accompagnement social en logement.

7.3.1 Le logement public social : La Sambrienne

La Sambrienne est une société de logements de service public (SLSP) agréée par la Société Wallonne du Logement (SWL), née en juin 2013 de la fusion des cinq SLSP de Charleroi. Avec un patrimoine qui approche les 10.000 logements et 2.000 garages, elle représente 10 % des logements publics wallons et 10 % des logements du territoire communal de Charleroi et Gerpinnes.

En 2017, 905 logements sociaux ont été attribués, 666 au bénéfice de candidats externes, 239 au bénéfice de locataires en demande de mutation. 66 % des attributions de logements sociaux à Charleroi ont été effectuées à des candidats bénéficiant de revenus précaires. Seulement 1,4 % des attributions de logements sociaux à Charleroi ont été effectuées à des candidats à revenus moyens. 40 candidats externes se sont vu attribuer un logement social dans le cadre d’une demande de dérogation du Bourgmestre motivée pour cas de force majeure (urgence sociale ou cohésion sociale) conformément à l’article 23 de l’arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007.

Le loyer moyen hors charges des logements sociaux s’élève à 274€. (24)

Tableau XI : Etat des lieux de la location et des demandes de logement sociaux (2016 – 2017), comparaisons territoriales.

Au-delà de la location de logements aux personnes les plus précarisées, La Sambrienne fourni également un accompagnement social aux locataires.

33 ménages (pour 49 périodes d’accompagnement de 6 mois chacune) ont bénéficié en 2017 d’un accompagnement social. Les ménages bénéficiant de cet accompagnement sont ceux qui cumulent le plus de difficultés d’ordre psycho-médico-socio-économique et pour lesquels un partenariat avec les services adéquats constitue une plus-value pour l’accompagnement des locataires.

Le projet « Ménages accompagnés » vise à travailler sur les trois axes suivants :

  • la « pédagogie de l’habiter » dans le logement mais également dans l’environnement de celui-ci ;
  • la lutte contre les impayés ;
  • l’aide au relogement comprise comme l’aide au relogement dans le cadre d’une mutation volontaire ou de l’accompagnement de ménages expulsés par une société.

Ces missions d’accompagnement social sont assurées par les partenaires « Relogeas » ASBL et « Comme chez nous » ASBL, en partenariat avec le Service social de La Sambrienne. Le Centre Régional d’Intégration de Charleroi s’est ajouté à la liste des partenaires pour ce projet, en 2017.

La demande de logement public

La figure XI montre qu’au 1er janvier 2017, il y avait 39.464 ménages candidats au logement public en Wallonie. Les provinces du Hainaut et de Liège sont celles qui dénombrent le plus grand nombre de ménages candidats, elles regroupent 73,2% des demandes Wallonnes. En Hainaut, ce sont 14.791 ménages qui sont demandeurs, soit 37,5% des candidatures en Wallonie. (25)

Figure XI : Distribution des ménages candidats à un logement public selon leur lieu de résidence actuel au 1.1.2017

Au 1er janvier 2018, 733 ménages résidant à Charleroi étaient candidats pour un logement public. Sur ces 733 ménages, 452 voulaient un logement à Charleroi en premier choix (les candidats peuvent faire part de 5 choix maximum) et 281 préféraient une autre commune.

A la même date, le nombre total de candidatures pour un logement public à Charleroi s’élevait à 2101. Parmi celles-ci, 1649 émanaient de ménages ne résidant pas sur Charleroi.

Les acteurs sociaux dans le domaine du logement semblent s’accorder sur le fait que le parc social et assimilé ne semble pas suffisant pour répondre à l’ensemble de la demande de logements des ménages précarisés. Pour pallier ces constats, diverses initiatives ont été mises en place, nous allons les passer en revue.

7.3.2 L’agence Immobilière sociale (AIS)

L’AIS est une des 32 agences immobilières sociale actives sur le territoire de la région Wallonne. Elle est agréée et subsidiée par le Région Wallonne via le fond du logement de Wallonie (FLW).

Sa mission principale est de faciliter l’accès et le maintien à un logement salubre et à loyer modéré aux ménages en situation de précarité ou à revenus modestes. En jouant un rôle d’intermédiaires entre les propriétaires (privés ou publics) et les locataires, l’AIS peut être considérée comme une solution de logement public en complément des SLSP.

La gestion des biens

Au 1er janvier 2018, l’AIS gérait 227 logements. La majorité d’entre eux (155) font l’objet d’un mandat de gestion. Parmi ces logements, 72% sont des appartements, 20% des maisons unifamiliales et 8% des studios. 123 biens, soit 80% sont des biens privés. La majorité des biens loués se trouvent dans le centre-ville de Charleroi (69 logements). Jumet, Marchienne-au-pont et Marcinelle comptent respectivement 18, 15 et 15 logements.

Sur les 155 biens disponibles, 139 locations sont recensées, le taux d’occupation des logements en gestion par l’AIS est donc de 89,7%. Le loyer moyen au 1er janvier 2018 s’élevait à 367,8€, sur une échelle allant de 135,40€ à 542,34€ pour le plus élevé. Finalement, 95 % des logements sont mis à disposition d’allocataires sociaux.

Si les propriétaires confient leur bien à l’AIS compte tenu du manque à gagner que cela implique en termes de revenu locatif (moins élevé que sur le marché privé), ils y trouvent néanmoins un certain intérêt. En effet, l’AIS garantit un loyer constant, même en cas de non payement par le locataire ou en cas de vide locatif. En outre le propriétaire bénéficie d’une exonération (partielle ou complète) du précompte immobilier et reçoit des aides du fonds du logement de Wallonie pour les dépenses de rénovation d’un logement inoccupé. L’objectif étant de lutter contre l’inoccupation des logements.

7.3.3 Le fonds du logement des familles nombreuses

Les familles nombreuses sont particulièrement touchées par la précarité. En effet, le nombre de logements familiaux décents avec un loyer modéré devient de plus en plus problématique. Les familles nombreuses se voient donc contraintes d’opter pour un logement inadéquat et parfois insalubre.

En outre, certains propriétaires privés refusent de donner en location un logement à une famille nombreuse et d’autant plus, quand elle est précaire. Ces deux critères deviennent donc des éléments discriminatoires dans la quête d’un logement. Au 31/12/2017, 954 familles nombreuses sont en attente d’un logement en Wallonie dont 242 sur Charleroi. Toutefois ce nombre ne représente qu’une partie de la problématique du logement pour les familles nombreuses. En effet, souvent, les familles se découragent avant même d’avoir introduit un dossier au vu du délai d’attente qui peut parfois atteindre plusieurs années.

En 2017, 48 logements ont pu être proposés aux familles candidates dont 13 sur Charleroi. L’offre de logement est donc loin du nombre de familles en attente.

A travers ses métiers, le Fonds du logement propose quelques solutions pour combler ce manque de logement et loger les familles nombreuses :

• Prêts hypothécaires aux familles nombreuses leur permettant d’accéder à la propriété et de bénéficier d’un suivi pour le montage de leur dossier et le suivi des éventuels travaux.

• Prêts et subventions aux propriétaires privés et partenariat entre le Fonds, les propriétaires et les associations : le nombre d’immeubles inoccupés est problématique en parallèle avec le nombre de familles en recherche d’un logement décent à un prix abordable. Grâce aux prêts et subvention, un grand nombre d’immeubles (700 logements depuis 10 ans) ont pu être remis dans le circuit. D’un point de vue financier, le propriétaire profite d’un prêt à 0% et d’une subvention en vue de réhabiliter le bien. D’un point de vue locatif, la gestion locative est confiée à une AIS ou une APL qui assure un accompagnement du locataire. Enfin, pour le locataire, les loyers restent abordables pour un logement décent et salubre.

• Aide locative : création/rénovation de logements dans les centres villes et villages pour les familles nombreuses et accompagnement social personnalisé des familles. La création/rénovation de logement permet d’éliminer les chancres urbains et vise l’insertion des familles logées de par son accompagnement social.

7.3.4 Les Associations de promotion du logement,

Au dela de la gestion de logements, les APL sont donc généralement chargées de l’accompagnement social en logement.

Pour ces associations, l’accompagnement social individuel est une démarche globale visant à accompagner le locataire très fragilisé dès le premier accueil dans sa recherche de logement, son déménagement et son installation, sa gestion journalière, selon les difficultés qu’il éprouve à prendre ses responsabilités. (26)

7.3.4.1 Relogeas

Crée en 1994 et agrée depuis le 1er mars 2005, l’ASBL Relogeas est une APL (association de Promotion du Logement) (27) qui apporte un soutien logement aux plus démunis soit par la mise à disposition de logements décents, soit par l’information-formation en matière d’habitat.

La gestion de logement

Au 31 décembre 2017, Relogeas mettait à disposition du public 41 logements dont 20 à ses partenaires (Le 26, Comme chez nous, Avanti et la mado). 64 ménages étaient en outre accompagnés en Logement par l’APL

Afin de pouvoir intégrer un logement au sein de Relogeas, il faut répondre à trois critères :

  • être dans une situation de sans-abrisme ou mal logé
  • être prioritairement en voie d’insertion socio-professionnelle
  • être en état de précarité.

L’accompagnement social en logement

Relogeas définit l’habitat par deux composantes distinctes mais entrelacées. D’un côté, une dimension personnelle (l’habitat est une part de soi) et de l’autre une dimension technique (espace normé). L’association met en place un accompagnement technico-social pour permettre l’insertion sociale de son publi-cible afin de veiller à l’accès, l’appropriation et la stabilisation dans le logement. Cet accompagnement commence par l’exploration de la situation de la personne et la recherche de pistes d’orientation logement. Au-delà du logement, les locataires de Relogeas sont accompagnés par les travailleurs sur différents pans de leur vie sociale.

Depuis 2015 Relogeas, en partenariat avec la MADO (maison de l’adolescence) réalise également un accompagnement des 18-25 ans au sein de Kot tremplin. Le bâtiment des Kot tremplin, mis à disposition des jeunes appartient à la ville de Charleroi qui a signé avec Relogeas une convention de concession pour une durée de 9 ans. En 2017, 13 jeunes ont intégré le projet (pour un total de 22 jeunes depuis le début du projet).

Par ailleurs, une collaboration avec la Sambrienne permet à des ménages (11) d’avoir un accompagnement social par l’équipe de Relogeas.

7.3.4.2 Comme chez nous

Comme chez nous développe une approche intégrée de l’aide aux personnes sans-abri. Depuis l’accueil d’urgence et l’accompagnement en journée jusqu’aux insertions multiples notamment les logements. Cette approche repose sur le développement d’actions collectives et communautaires et la prise en charge de la santé et du genre.

Chez Toit est un service de l’ASBL Comme chez nous qui accompagne vers et dans les logements des personnes sans domicile fixe. Il travaille en synergie avec les trois autres services de CCN.

La gestion de logement

Depuis 2008, Chez toit dispose de 9 logements en gestion dans la région de Charleroi.

Le public-cible de Chez toit ce sont des personnes adultes voulant habiter durablement un logement après avoir connu la rue (principalement celles ayant fréquenté le centre d’accueil de jour le Rebond). Ces personnes présentent pour la plupart des problématiques sévères et multiples qui nécessitent un accompagnement psycho-socio-médical, intensif et de longue durée.

Lorsque l’on parle de solutions de logements, l’expérience nous montre qu’il y en a autant que de personnes accueillies. C’est pourquoi nous cherchons à identifier ou à développer un maximum de formes d’accès aux logements à savoir : la convention d’occupation temporaire, le logement d’urgence, de transit, d’insertion et toutes les formes de logements collectifs, communautaires, de co-logements, supervisés, accompagnés, …

Pour faire face au manque criant de logement abordables, décents et accessibles pour son public (à peine 4 logements accessibles par mois pour plus de 100 personnes différentes cherchant à sortir de la rue). Chez toit développe en particulier :

  • La mise à disposition et l’accompagnement de logements publics et privés et les projets pilotes de type : coopérative immobilière.
  • Le développement de projet comme le Housing first, les logements d’urgence en période hivernale, les logements en projet intégré comme sur un site à Bouffioulx avec le FDL, l’AIS, la régie de quartier.
  • Les insertions multiples passent aussi par des projets de type working first intimement liés à la stabilité du logement.

Face au manque criant de moyens pour financer l’accompagnement en matière de logement, l’APL cherche à développer un modèle d’auto-financement de celui-ci au départ du bâti.

L’accompagnement social en logement

En 2017, 67 ménages étaient accompagnés par le service.

Les objectifs de Chez toit sont d’accompagner physiquement et individuellement le bénéficiaire afin de lui donner les outils nécessaires pour assumer ses nouvelles responsabilités et de gérer son isolement. A cette fin, elle l’aide à la fois à retrouver un équilibre dans toutes les sphères de sa vie (santé physique et mentale, famille, justice, …) et à créer des liens dans son nouvel environnement (voisins, commerçants, espaces culturels, services sociaux de seconde ligne, services de santé,…); le but ultime étant de l’aider à atteindre un état de bien-être.

Cet objectif ne peut être atteint qu’avec le concours du tissu de services associatifs et publics de seconde ligne de l’action sociale au sens large et de la santé.

7.3.4.3 Château Mondron

Pendant de nombreuses années, l’Abbé, vivant dans les murs du château, a accueilli des personnes sans-abris sous son toit. C’est dans un esprit de partage, de convivialité et de respect qu’il a œuvré. Son but était de donner à chacun un lieu pour rebondir. C’est dans ce cadre que l’ASBL Château Mondron a aménagé 8 logements de transit et 1 logement d’insertion. C’est en 2008 que les logements ré-ouvrent, après rénovation, avec l’appellation d’APL pour continuer, en quelque sorte, la mission que s’était fixé l’Abbé.

L’APL met à disposition des logements de transit (Convention d’occupation de 6 mois, renouvelable une fois), elle soutien et accompagne à la gestion d’un logement ainsi que la recherche d’un nouveau logement durable et stable. L’objectif étant de favoriser l’inclusion sociale et éventuellement un processus d’autonomisation.

L’APL a de nombreuses collaborations avec des associations. Ces dernières permettent aux habitants du château d’avoir un soutien ou un accompagnement dans divers aspects de leur vie. (Santé, suivi psychologique, etc.)

7.3.4.4 Solidarités Nouvelles

La reconnaissance de l’ASBL Solidarités Nouvelles en tant qu’Association de Promotion du Logement passe par trois axes de travail :

  • La mise à disposition de logements à des ménages en état de précarité avec un accompagnement social répondant à un objectif de réinsertion ;
  • L’accueil, l’information, l’orientation et le suivi des habitants (permanences et séances de formations et informations) ;
  • Le développement de projets expérimentaux.

Face au constat du manque de moyens mis en place actuellement pour répondre globalement à la problématique de la jeunesse en errance, l’APL travaille sur un projet pilote de co-logement jeune – les «3 Solid’R» – de type «kot à projet», dans une optique proche du «Housing First jeunes» et à travers une approche «bas seuil» (28) . A travers celui-ci, elle propose une solution à ces jeunes en rue afin d’œuvrer à leur mise en logement et leur proposer un accompagnement dans une prise en charge en filière (avant même l’entrée en logement et jusqu’à la réinsertion) et de manière croisée en partenariat avec d’autres structures à même de les rencontrer.

L’APL travaille à l’information du public habitant dans ces sites et à des missions complémentaires d’accompagnement des situations individuelles (avec les partenaires locaux).

7.3.5 Le logement d’urgence et le logement d’insertion

Le logement d’urgence :

Les logements d’urgences sont disponibles sur une durée limitée. La durée de la convention d’occupation précaire est de six mois, renouvelable une fois.

Dans le cadre des logements d’urgence, le travail est axé sur la recherche de logement. Néanmoins, cela n’empêche pas, en fonction des demandes, de faire un accompagnement plus global.

Dans le courant de l’année 2017, le CPAS de Charleroi a hébergé 25 personnes (enfants compris) qui ont par la suite retrouvé un logement. Douze personnes (enfants compris) bénéficient encore d’un hébergement d’urgence.

Le logement d’insertion

Le CPAS gère également une vingtaine de logements d’insertion dont neuf d’entre eux sont situés dans un seul et même immeuble (Château Delhaize à Ransart). Il s’agit ici d’offrir, au-delà de l’urgence, un toit pendant trois ans maximum.

Ce temps est mis à profit pour aider la famille ou la personne hébergée à «se reconstruire» et se mobiliser sur la réalisation de son projet de vie. Elle devra toutefois s’acquitter régulièrement du montant du loyer fixé et gérer le logement mis à sa disposition en «bon père de famille».

L’objectif poursuivi est de favoriser le rôle stabilisateur du logement pour faire émerger des projets en soutenant les personnes dans leurs démarches. Pour ce faire, l’accent est mis sur l’autonomie de la personne tout en tenant compte de ses limites et difficultés.

Dans le courant de l’année 2017 plusieurs personnes ont pu retrouver un logement pérenne et d’autres ont continué à bénéficier d’un accompagnement.

Neuf familles ont quitté leur logement d’insertion en 2017 soit pour intégrer un logement (privé, social ou via une AIS), soit suite à un décès ou une expulsion. Les intégrations d’un nouveau logement se font de manière générale à l’échéance du bail locatif du logement d’insertion.

Les familles suivies, quelle qu’en soit la composition, cumulent souvent diverses problématiques qui justifient l’accompagnement en-dehors de la recherche d’un logement pérenne (assuétude, santé mentale, dettes…).

25) CEHD - Les ménages candidats à un logement public en wallonie au 1er janvier 2017
26)http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/apps/logement/views/documents/cslw/avis-du-conseil/csl-avis-018-accompagnement-social-en-matiere-de-logement.pdf
27) Pour plus d’information : http://www.relogeas.be/
28 ) Le « seuil bas » concerne des programmes basés sur une aide médicale et sociale de base, sans visée d’abstinence, sans dossier et prise en charge individuelle. Il peut s’agir d’antenne médicale, d’hébergement d’urgence ou encore de lieux offrant des repas ponctuels.

8 Le projet Housing First (29)

L’approche développée par Housing First, depuis sa création en 2013, se veut complémentaire des pratiques existantes et s’inscrit dans une dynamique de travail en réseau. Elle constitue une offre parmi le panel de solutions envisageables pour lutter contre le sans-abrisme. Sa spécificité est de renverser la logique de l’insertion par le logement et du public auquel il s’adresse : à savoir un accès le plus direct et sans condition de traitement vers le logement pour des personnes considérées comme en étant les plus éloignées.

Jusqu’il y a peu, l’approche dominante en la matière demeurait le modèle dit en « escalier ». Ce dernier partant du principe que la personne sans-abri présentant des problématiques liées à la santé mentale ou aux assuétudes n’était, a fortiori, pas apte à se maintenir en logement de manière autonome. Ce modèle, dit évolutif, insiste en effet sur la progressive réhabilitation de la personne en prenant la forme d’un parcours jalonné d’étapes successives (hébergement d’urgence, hébergement d’insertion, centre de cure, etc.) et de conditions (traitement) que la personne sans-abri se devra de franchir avant d’accéder à un logement.

En parallèle de ces pratiques, Housing First propose un accès direct au logement sans passer par la case réhabilitation. Le logement est appréhendé comme un droit fondamental, soit comme la condition première au rétablissement de la personne sans-abri.

Bilan

Le tableau repris ci-dessous montre que les années se suivent et ne ressemblent pas. D’une part, cela tient du fait de la durée de l’accompagnement qui se veut aussi long que nécessaire. D’autre part, favoriser l’accès rue-logement de personne cumulant des problèmes d’assuétude et/ou de santé mentale constitue un travail de longue haleine qui ne pourra être rendu possible sans le soutien des travailleurs du réseau.

Inclusion des locataires Septembre 2013 à avril 2018

Un nouvel appel à candidature a eu lieu en juin 2018.

Depuis la mise en place du projet, 43 personnes ont été acceptées. 12 femmes et 31 hommes. Parmi elles, 40 personnes ont été relogées et/ou accompagnées par l’équipe. 3 personnes de par leur profil très compliqué n’ont jamais pu intégrer un logement malgré le travail réalisé en amont. L’une à cause de ses angoisses liées au logement, les deux autres de par leur cumul de problématiques (toxicomanie et prostitution) mobilisant toute leur énergie. Parmi celles-ci l’une d’elles, de par son profil psychiatrique compliqué, mobilise toujours le réseau et l’équipe au départ de la rue. Une personne est décédée à l’hôpital peu après son inclusion dans le projet.

Répartition des personnes relogées :

Au regard du tableau ci-dessus, nous constatons que, pour 40 personnes relogées, nous avons eu recours à 57 mises en logement.

Ces chiffres s’expliquent car durant l’accompagnement, des locataires sont décédés des suites de leurs problèmes de santé alors qu’ils occupaient un logement. Quatre locataires sont passés par un logement de type communautaire du fait de leur problématique de santé mentale et de leurs craintes à vivre seul, pour ensuite intégrer un logement individuel. Plusieurs locataires ont été réorientés vers des institutions adaptées à leur problématique (grande dépendance et risques encourus au niveau de leur intégrité physique et psychologique.).

En ce qui concerne les autres, un déménagement a été effectué soit parce que le logement ne leur convenait plus ou soit qu’il n’était plus adapté à leur composition de ménage. Beaucoup de locataires sont également passés d’un logement privé vers le logement social qui assure davantage de stabilité étant donné le loyer réduit de ce type d’habitation.

29) Source : rapport d’activités Housing First

9 Le capteur logement (30)

Suite à la situation exprimée plus haut, il semblait primordial d’avoir une personne qui puisse agir en tant que médiateur entre les propriétaires privés et les futurs locataires afin de faciliter l’accès au logement décent pour ce public fragilisé. En guise de solution, la mise en place d’un capteur logement (31)  constituait la possibilité de placer le maillon manquant au sein de la relation entre propriétaires et locataires fragilisés mais également dans l’adéquation de l’offre et la demande du marché locatif.

Le public « capteur logement » est composé de 30.7% de femmes et 69.3% d’hommes. Habituellement, dans le réseau restreint, la proportion de femmes s’élève à 20%. Cette différence entre les deux pourcentages s’explique principalement par la diversité des partenaires, dont le 26 par exemple qui propose un certain nombre de femmes.

Sur les 75 personnes, 77% n’avaient pas de logement au moment de rentrer leur candidature. Ce chiffre montre clairement l’objectif du capteur logement de travailler avec des structures de premières lignes et donc avec un public de personnes sans-abri. Plus précisément, 32% étaient en abri de nuit avant de rentrer en logement, 23% en maison d’accueil et 9% en logement de transit.

9.1 Quelques résultats

Sur 113 demandes introduites en 2016-2017 représentant 179 personnes à reloger, 68 de ces demandes ont abouti à un relogement.

En presque deux ans de subvention, 85 baux ont été signés avec la remise en logement de 114 personnes. On constate aujourd’hui que sur ces 85 baux, 32 baux ont été interrompus, ce qui représente 37% des mises en logement.

Les raisons de ces fins de baux sont :

  • Problèmes de voisinage
  • Départ anticipé du logement
  • Départ en institution (en prison)
  • Loyer non payé
  • Logement plus adapté (arrivée d’un enfant)

De manière générale, des accords ont pu être trouvés avec le propriétaire pour régler ces situations à l’amiable mais pour environ 10 % (8 personnes), la procédure en justice était inévitable.

30) Source : rapport d’activités du capteur logement 2017
31) Etant donné la fragilité du candidat à la location, l’intervention du capteur logement permet de donner ne fut-ce qu’une chance à celui-ci de rencontrer le propriétaire, mais elle fournit également : Une aide à la recherche de logement ; Un panel de logements proposé plus important ; Un travail de déstigmatisation vis-à-vis du propriétaire ; Une disponibilité en ce qui concerne le bail, l’état des lieux ; Un travail partenarial avec l’institution envoyeuse et le réseau du locataire.

10 Logement et énergie

«L’énergie domestique est un bien de première nécessité et constitue un poste d’autant plus important dans le budget des ménages que ceux-ci ont de bas revenus. Les 10 % des ménages les plus pauvres, consacrent 13,2 % de leur revenu à l’énergie domestique contre 3 % pour les 10 % des ménages les plus riches.» (32)

10.1 Les compteurs à Budget

Les compteurs à budget sont installés chez les consommateurs déclarés en défaut de payement. «Le compteur à budget est un compteur électrique classique couplé avec un boîtier électronique boîtier qui fonctionne au moyen d’une carte à puce rechargeable. La consommation d’électricité est donc payée anticipativement et est limité à concurrence du montant de la recharge sans, en principe sans limitation de puissance.» (33)

Tableau XII : compteurs à budget (situation au 31/12/2017)

               

Le nombre de compteurs à budget est donc un indicateur parmi d’autre de la difficultés pour une partie de la population d’assurer le payement de l’énergie domestique. La part de compteurs à budget actif que ce soit pour le gaz ou l’electricité est plus élevé à Charleroi que sur les autres territoires.

10.2 La cellule énergie

Pour aider les ménages en situation précaire, la cellule énergie du CPAS de Charleroi a mis en place plusieurs outils qui visent à les aider dans la réduction des coûts de l’énergie et dans leurs démarches. La Cellule Energie propose aux usagers, mais aussi à l’ensemble des citoyens, un outil d’aide à la décision, de sensibilisation à l’utilisation rationnelle de l’énergie (URE) et de soutien à la diminution des dépenses énergétiques.

Elle déploie ses activités de prévention dans le cadre des volets individuels et collectifs du Plan d’action et de prévention énergie (PAPE) subventionné par la Région wallonne. L’objectif principal de ce plan est d’aider une population fragilisée à réaliser des économies d’énergie et réduire ainsi significativement sa facture énergétique. Elle aide enfin les usagers à résoudre tout problème administratif relatif aux contrats de fourniture de gaz et d’électricité.

La Cellule Fonds Social Mazout est un ensemble d’aides financières destinées aux personnes qui éprouvent des difficultés à payer leurs factures de combustible autre que le gaz et l’électricité. Elle octroie les allocations chauffage ; prend en charge certaines factures de mazout, bois pellets, charbon ; introduit administrativement les dossiers MEBAR et les demandes de recours au Fonds social de l’Eau transmises par les antennes sociales.

10.3 La certification de la performance énergétique (PEB)

Cette certification sur la performance énergétique des bâtiments est obligatoire pour tout logement mis en vente ou en location (depuis mai 2010) . Cette certification permet donc d’obtenir de l’information sur la performance énergétique d’une partie du parc de logement à Charleroi (une partie seulement car les données ne concernent que des logements mis en location ou vendu depuis 2010). Dans le Hainaut, entre 2010 et 2016, 35,9% du parc a été certifié.

Tableau XIII: Pourcentage et effectifs des certificats PEB par niveau dans les quatre grandes villes wallonnes entre 2010 et 2016

Sur base des certificats établis, la situation à Charleroi semble refléter un parc de logements (ayant réalisé le PEB) avec une proportion en logement PEB « G » (moins bonne performance énergétique) plus importante que dans les grandes villes Wallonnes. Ces données peuvent notamment s’expliquer par l’ancienneté du parc de logement (cf. 4.1 âge des bâtiments).

Conclusion

Le logement en tant que déterminant de la santé, physique et mentale mais aussi plu globalement de la qualité de vie est une thématique incontournable à l’analyse d’un territoire.

Nous avons voulu dans un premier temps décrire la situation objective des logements à Charleroi au travers d’un cadastre. Nous avons décrit la situation carolo au regard d’une comparaison avec les trois autres grandes villes wallonnes (Liège, Namur et Mons). A Charleroi, le nombre de maisons est en diminution, à l’inverse le nombre d’appartement disponible dans le parc du logement est en constante augmentation. La construction d’immeuble à appartement est en hausse alors que la construction de maison diminue. Ce phénomène peut entre autre s’expliquer par l’évolution de la taille des ménages qui tend a diminuer (et ce partout en Wallonie).

Nous nous sommes également intéressé aux différents outils de lutte contre les logements vide ou insalubres. L’analyse de la vacance immobilière réalisée par le CEHD démontre qu’un certain nombre de logements sont inoccupés à Charleroi. Le projet réquisition douce mené par le CPAS a pour but de tenter de remettre ces biens dans le parcs de logements actifs. La cellule contrôle quant à elle vise à lutter contre les marchands de sommeil.

A Charleroi, les prix de l’acquisitif sont inférieurs aux autre grandies villes Wallonnes. Si en Belgique, la politique du logement est fortement axée sur l’accession à la propriété, elle n’est néanmoins pas accessible à tous les citoyens. Pour ceux qui se tournent vers le marché locatif, le prix moyen des loyers avoisinent ceux de Liège. L’analyse de la demande de logement sociaux à Charleroi montre le manque la difficultés pour les ménages d’avoir accès à des logements abordable sur le marché privé.

Les publics bénéficiant de faibles revenus ou de revenus d’insertion rencontrent des difficultés à se loger décemment. Le poids de la stigmatisation, les difficultés financières comme l’apport d’une garantie locative, sont parmi les nombreux facteurs freins au logement. Nous désirions montré dans ce chapitre, le rôle fondamental que jouent les institutions publiques et les associations promotrices de logements via la gestion de bâtiments privés ou publics et l’accompagnement en logement dans l’aide à ces populations.

Finalement, nous clôturons ce chapitre par la mise en exergue de la problématique de la précarité énergétique. En effet, les individus vivant dans la précarité financière n’ont souvent accès qu’à des logements précaires sur le plan énergétique, renforçant encore un peu plus les inégalités.